一）經(jīng)濟面

　　1、物價走勢：居民消費價格指數(shù)在2月份出現(xiàn)6年來首次負(fù)增長。

　　3月初國家統(tǒng)計局發(fā)布2月份我國居民消費價格（CPI）數(shù)據(jù)，同比下降1.6%，為6年來首次出現(xiàn)負(fù)增長；而東莞統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)則顯示，東莞市2月份的CPI同比下降4.5%，為24個月以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。

　　這組CPI數(shù)據(jù)一方面說明受國際金融危機影響，我國居民近期消費謹(jǐn)慎，消費信心不足；同時也說明拉動內(nèi)需仍然是今年我國經(jīng)濟增長的關(guān)鍵；另一方面給央行降息帶來壓力和空間，同時給市場帶來了降息預(yù)期。

　　2、出口貿(mào)易：東莞出口貿(mào)易自去年10月出現(xiàn)負(fù)增長，目前降幅開始收窄。

　　從近半年的海關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出，受國際金融危機進(jìn)一步深化的影響，東莞市出口增速在去年10月份出現(xiàn)負(fù)增長。10月、11月、12月、2009年1月、2月分別為增長-4.5%、-13.6%、-18.5%、-32.1%、-20.3%。從最近的情況看，降幅在擴大后目前已經(jīng)開始呈現(xiàn)收窄趨勢。

　　3、金融信貸：新增貸款大幅增長，貨幣緊縮向貨幣寬松實現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

　　2009年首月，全國新增貸款高達(dá)1.62萬億元，2月新增貸款1.07億元，兩個月合計超過2.6萬億，相當(dāng)于2008年的70%，預(yù)計全年超過5萬億元以上，與08年緊縮的貸款情況形成強烈對比。而房地產(chǎn)作為資金推動型市場，市場充裕的流動性為樓市的發(fā)展提供強有力的支撐。

　　4、股市趨勢：股市觸底持續(xù)反彈，預(yù)示實體經(jīng)濟開始出現(xiàn)向好跡象。

　　我國股市從去年10月底在政策調(diào)控刺激下開始觸底回升，經(jīng)歷兩個月的震蕩筑底后在2009年開始持續(xù)快速反彈，至今仍然在上升通道中運行，這一波反彈行情漲幅超過40%，個股漲幅普遍超過50%，股市的財富增值效應(yīng)開始重新顯現(xiàn)，購買不動產(chǎn)的潛在需求開始累積，購買力有望持續(xù)增強。A股的喜人表現(xiàn)逐步改變了人們對經(jīng)濟的擔(dān)憂預(yù)期，經(jīng)濟信心在逐步恢復(fù)，從而也使得居民的消費和投資意愿在逐步回升。

　　5、數(shù)字兩會：一攬子計劃全力保持經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。

　　二）政策面

　　進(jìn)入2009年，去年年底的經(jīng)濟刺激政策和房地產(chǎn)促進(jìn)住房消費的調(diào)控政策累積效果逐步顯現(xiàn)，加上國家十大產(chǎn)業(yè)提振計劃陸續(xù)通過給予市場的持續(xù)刺激，同時兩會進(jìn)一步落實了今年一攬子計劃權(quán)利保持經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，市場各個層面都得到了強有力的支撐，市場信心在逐步恢復(fù)。

　　焦點關(guān)注：“省十五條”助力東莞樓市持續(xù)反彈行情。

　　“省十五條”在3月份出臺，給本已醞釀反彈行情的珠三角樓市注入更強的動力。而對于東莞樓市而言，反彈動力更加強勁。

　　“省十五條”表明了政府出手“穩(wěn)市”甚至是“救市”的態(tài)度。一方面鼓勵促進(jìn)住房消費，另一方面也緩和了開發(fā)商的資金壓力。從相關(guān)政策的執(zhí)行時間來看，部分政策顯然是短期救市政策，這種政策有望短期刺激到購房需求，快速轉(zhuǎn)變市場的預(yù)期，增強購房者的入市積極性。在去年年底中央調(diào)控政策出臺后，效果已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，市場觀望情緒逐步打破，消費信心逐步增強，累積的住房需求逐步釋放出來，珠三角樓市特別是東莞樓市在進(jìn)入2009年成交呈現(xiàn)明顯反彈態(tài)勢。在“省十五條”的政策影響下，預(yù)期反彈行情得以持續(xù)更長時間。

　　二、市場運行狀況

　　在經(jīng)歷2008年的深幅快速調(diào)整的基礎(chǔ)上，受政策調(diào)控影響，2009年第一季度東莞房地產(chǎn)市場運行進(jìn)入一輪反彈行情。商品房新增供應(yīng)放緩，市場供應(yīng)以消化庫存為主，市場累積需求大幅釋放，商品房成交量大幅反彈，在成交量的支撐下，房價在3月份觸底回升。

　　從供給方面來看，2009年第一季度商品房新增供應(yīng)、庫存供應(yīng)等有較大幅度的下降，而房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積指標(biāo)則有較大幅度的增長。從需求角度看，2009年第一季度商品房成交面積大幅增長，說明市場經(jīng)過一年多的高位深幅快速調(diào)整后累積需求開始陸續(xù)釋放。其中自住需求釋放明顯，市場以首次置業(yè)為主，改善型需求開始逐步釋放，同時關(guān)注到長線投資需求逐步激活。結(jié)合供求分析，東莞市場吸納周期開始縮短，高庫存消化壓力開始逐步緩解，市場供求有望趨向平衡。

　　從房價走勢來看，第一季度的商品房均價同比大幅回落。從近期看，3月的普通住宅可售存量加權(quán)均價環(huán)比上升3.1%，短期市場量價齊升，市場上演一波反彈行情。4000-6000元/㎡為目前普通住宅成交的主力區(qū)間，4000-5000元/㎡成交占比同比大幅上升；30-50萬元總價為首次置業(yè)需求的主力區(qū)間，但改善型置業(yè)門檻仍然較高。

　　三、新增供應(yīng)狀況

　　整體新增供應(yīng)增長放緩，市場繼續(xù)消化近年積壓庫存。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年第一季度全市共有37個樓盤項目有新增供應(yīng)（不含松山湖的松湖花園和教師公寓這兩個福利房），總供應(yīng)面積為88.82萬㎡，總供應(yīng)套數(shù)為11086套，供應(yīng)面積同比下降33.2%。其中3月份全市商品房新增供應(yīng)面積為28.23萬㎡，環(huán)比2月下降14.0%。一方面說明目前的市場新增供應(yīng)增長仍然有所放緩，市場供應(yīng)以庫存消化為主；同時從近期的月度走勢看，新增供應(yīng)持續(xù)低位徘徊，隨著五一營銷節(jié)點的到來，預(yù)期4-5月市場新增供應(yīng)將有較大幅度的增加。

　　新增供應(yīng)鎮(zhèn)區(qū)唱主角，城區(qū)以消化存量為主。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，從供應(yīng)區(qū)域看，2009年第一季度商品房新增供應(yīng)以鎮(zhèn)區(qū)為主，鎮(zhèn)區(qū)的新增供應(yīng)面積為49.2萬㎡，占全市的供應(yīng)比例僅為55.4％，城區(qū)供應(yīng)面積為39.6萬㎡，占全市供應(yīng)比例高達(dá)44.6％。2009年第一季度全市商品房新增供應(yīng)量主要集中在南城、常平、道滘、厚街、虎門、萬江等區(qū)域，其中供應(yīng)量較大前五名樓盤為：世紀(jì)城·國際公館、新世紀(jì)·上河居二期、東駿豪苑三期、世紀(jì)綠洲二期、上東國際等。

　　公寓繼續(xù)消化積壓庫存，普通住宅供應(yīng)比重上升迎合市場自住需求。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，2009年第一季度東莞商品房新增供應(yīng)普通住宅比重有所上升，公寓本季度沒有新增供應(yīng)，反映市場迎合自住需求加大普通住宅推貨力度，而公寓則繼續(xù)消化積壓庫存；同時，商鋪、車位等住宅配套物業(yè)供應(yīng)比重上升，反映了隨著普通住宅存量的逐步消化，眾多現(xiàn)樓項目入住率逐步提高，為商業(yè)配套及車位的銷售提供了較好的市場基礎(chǔ)。

　　四、庫存供應(yīng)狀況

　　商品房市場存量698.9萬㎡，庫存高位持續(xù)回落，高庫存消化壓力開始逐步緩解。

　　根據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2009年3月底目前東莞商品房的累積可售存量為698.9萬㎡，首次降破700萬㎡，自2009年1月份開始連續(xù)三個月呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢。目前住宅存量為580.7萬㎡，共53138套，其中洋房存量為474.3萬㎡，共43451套；別墅存量60.7萬㎡，共1552套；公寓存量45.7萬㎡，共8135套。

　　從上圖可以看出，自今年1月份以來，市場累積供應(yīng)量增勢趨緩，累積銷售量持續(xù)上升，市場可售存量高位回落，并呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢。反映出東莞市場一方面市場縮量供應(yīng)，另一方面市場隨著價格的回調(diào)站穩(wěn)，交投量日趨活躍，市場成交量得到有效提升。隨著庫存高位持續(xù)回落，高庫存消化壓力開始逐步緩解。

　　五、潛在供應(yīng)狀況

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年第一季度全市新開工面積109.98萬㎡，同比下降50.5%。3月全市新開工面積為59.55萬㎡，同比2008年同期下降41.9%。從趨勢上看，2007年8月-2008年1月是新開工面積最高的時期，主要受市場處于快速上升趨勢所影響，同時可以看出新開工面積這個指標(biāo)滯后于市場銷售情況，市場上升趨勢新開工量增加，市場處于調(diào)整新開工量隨之大幅縮減；從今年第一季度看，在東莞樓市反彈行情展開后，新開工量開始逐步增加，說明開發(fā)商對于市場的信心逐步恢復(fù)，市場預(yù)期逐步向好。同時我們也看到，隨著市場持續(xù)反彈，新開工量的增加也為后市帶來持續(xù)的新增供應(yīng)，這對于目前存量壓力還比較大的市場形勢下，對于后市價格將起到穩(wěn)定作用。

　　六、市場成交狀況

　　09年第一季度東莞商品房市場成交同比大幅增長，上演一輪反彈行情。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2009年第一季度商品房成交面積為118.7萬㎡，同比上升89.3%；成交總金額為69.4億元，同比上升70.1%；成交套數(shù)為11761套，同比上升69.6%。其中住宅成交112.4萬㎡，同比上升90.5%；成交總金額為63.7億元，同比上升76.9%；合共10633套，同比上升達(dá)74.2%。

　　2009年第一季度東莞市商品房成交總體情況：

　　09年3月東莞商品房成交面積57.9萬㎡，創(chuàng)“9.27”調(diào)整期以來月度成交新高。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，從月線走勢圖可以看出，自國家去年10月啟動房地產(chǎn)新政以后，東莞市場成交量持續(xù)萎縮。進(jìn)入2009年，市場成交持續(xù)放量，特別是3月份，市場強力反彈，成交量高達(dá)57.9萬㎡，是自“9.27”以來的月度成交新高。

　　南城成交領(lǐng)跑全市，南城、東城、萬江三區(qū)成交合占全市40.5%。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2009年第一季度東莞商品房鎮(zhèn)區(qū)成交面積為64.8萬㎡，占比為54.6%，城區(qū)成交面積為53.9萬㎡，占比為45.4%。從各區(qū)域成交情況來看，南城成交面積為21.3萬㎡，領(lǐng)跑全市；其次是東城、萬江、長安、寮步等區(qū)域，城區(qū)中南城、東城、萬江三區(qū)成交合占全市40.5%。

　　自住需求釋放明顯，長線投資需求逐步激活。

　　根據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 同比去年第一季度，2009年第一季度東莞商品房成交中，普通住宅、別墅、商鋪的成交比重有所上升，而公寓、寫字樓、車庫等物業(yè)的成交比重有所下降。一方面反映自住需求釋放明顯，同時也看到隨著住宅存量的持續(xù)消化，配套的商業(yè)部分銷售情況較為理想，商鋪的投資需求開始逐步升溫；另外，作為長線升值的別墅產(chǎn)品銷售情況逐步轉(zhuǎn)好，反映了長線投資資金開始在市場上活躍。

　　市場以首次置業(yè)為主，改善型需求開始逐步釋放。

　　根據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從第一季度的普通住宅新增供應(yīng)戶型面積區(qū)間分部布可以看到，60-100㎡的新增供應(yīng)比重有較大的上升，反映了開發(fā)商迎合市場首次置業(yè)自住需求；同時140㎡以上的大戶型新增供應(yīng)比重也有所上升，說明開發(fā)商看好2009年的改善型置業(yè)需求的釋放；

　　從第一季度的普通住宅成交戶型面積區(qū)間分析，市場需求較大的是60-120㎡的戶型，三者合占比例高達(dá)64.9%，其中以80-100㎡需求最大；通過供應(yīng)與成交的比重對比，100-120㎡的戶型市場需求與供應(yīng)形成較大的反差，需求強烈而供應(yīng)不足；同時60-80㎡、140-160㎡的戶型也比較暢銷；反映了中小戶型的首次置業(yè)需求較大，同時改善型的需求已經(jīng)開始逐步釋放。

　　市場吸納周期開始縮短，高庫存消化壓力逐步緩解。

　　根據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，全市商品住宅的市場吸納周期為11.3個月，城區(qū)為8.5個月，均較前期有大幅下降，意味著隨著成交量的持續(xù)放量，同時市場新增供應(yīng)增長放緩，市場的高庫存消化壓力有望逐步緩解，市場供求逐步趨向

　　七、市場價格狀況

　　09年第一季度東莞市商品房均價5849元/㎡， 同比下降10.25%。

　　東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2009年第一季度東莞市商品房均價為5849元/㎡，同比下降10.25%，環(huán)比有6.9%的降幅；普通住宅均價為5165元/㎡，同比下降10.9%；其中洋房均價為5086元/㎡，同比下降10.54%；公寓均價為5636元/㎡，同比下降9.55%，而非住宅類產(chǎn)品同比均有較大幅度的下降。說明目前在市場預(yù)期不明朗的情況下，投資需求受到抑制，純投資型的物業(yè)價格下調(diào)壓力仍然較大。

　　普通住宅均價二次探底后觸底回升，3月普通住宅均價為5213元/㎡，環(huán)比上漲5.5%。

　　進(jìn)入2009年2月，元宵節(jié)開年后開發(fā)商以價換量意圖明顯，促銷力度相對較大，而且市場上中低檔樓盤項目銷售良好，中高端樓盤由于總價高，改善型置業(yè)者紛紛抑制置業(yè)需求，造成了中低端項目唱主角的局面，從而使市場出現(xiàn)了短暫性的結(jié)構(gòu)性下調(diào)；可以認(rèn)為這是繼去年9-10月份房價的二次探底，而由于前期政策的影響開始顯現(xiàn)，此番二次探底得到了成交量的有效配合；進(jìn)入3月份，由于“省十五條”的出臺，更是給到了市場強勁的反彈動力，成交量大幅反彈，房價開始觸底回升，普通住宅均價環(huán)比上漲5.5%。

　　經(jīng)歷一年多的調(diào)整，3月份普通住宅加權(quán)均價止跌回升，市場底部顯現(xiàn)。

　　可售存量加權(quán)價格的計算通過計算某一時期各物業(yè)各個項目的平均價格，然后將各物業(yè)各個項目的平均價格以各物業(yè)各個項目的可售存量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價格；加權(quán)均價能夠修正部分熱點成交項目過高或過低的成交價格給整體均價帶來的影響。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從可售存量加權(quán)均價走勢來看，08以來，東莞普通住宅價格呈現(xiàn)逐月下降的趨勢，去年11-12月由于高端項目的上市和存量商品房性價格比高等因素導(dǎo)致價格有所上浮，但終究市場消化壓力大，進(jìn)入2009年2月價格再度下探并創(chuàng)出新低；而從3月的普通住宅可售存量加權(quán)均價來看，環(huán)比上升3.1%�？梢哉J(rèn)為，在政策、經(jīng)濟、市場等多方因素綜合影響下，市場累積的住房需求大幅釋放，市場開始止跌回升，市場底部已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　4000-6000元/㎡為普通住宅成交的主力區(qū)間，4000-5000元/㎡占比同比大幅上升。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2009年第一季度東莞普通住宅成交均價區(qū)間主要集中在4000-6000元/㎡，其中4000-5000元/㎡占比37.2%，5000-6000元/㎡占比23.4%，兩者合占60.6%。對比去年同期，3000-5000元/㎡的占比大幅上升，尤其是3000-4000元/㎡的成交比重大幅上升，說明去年同期鎮(zhèn)區(qū)眾多樓盤價格居高不下，而今年大部分鎮(zhèn)區(qū)的普通住宅均價基本都回落到3000-5000元/㎡區(qū)間。

　　30-50萬元總價為首次置業(yè)需求的主力區(qū)間，但改善型置業(yè)門檻仍然較高。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2009年第一季度東莞普通住宅單套成交總價主要集中在20-60萬元，合計占比近75%；其中以30-50萬元總價為成交主力區(qū)間。而60萬元以上的成交比重也占到23%，說明東莞在大戶型主導(dǎo)的市場格局下，即使均價基本回調(diào)到位，成交單套總價仍然較高，這意味著東莞市場改善型置業(yè)需求的門檻較高，低首付仍然是吸引該部分置業(yè)需求的有效方式之一。

　　八、樓盤銷售排行

　　九、市場趨勢預(yù)測

　　第二季度，預(yù)期政策面比較平靜，而消息面更多的集中在經(jīng)濟的逐步向好，同時關(guān)注重大投資項目的啟動和加快建設(shè)，房地產(chǎn)區(qū)域板塊的輪動炒作持續(xù)升溫；資金面表現(xiàn)在市場流動性仍然比較充裕，新增貸款額度仍然很大，而股市在放量突破2400點后有望挑戰(zhàn)下一高點，股市財富增值效應(yīng)繼續(xù)擴大，市場信心持續(xù)增強。市場面則表現(xiàn)在第二季度市場供應(yīng)有較大幅度的增加，成交量持續(xù)放量，市場價格在成交量的支撐下有望持續(xù)緩慢上升，但上升空間有限。

　　從短期的市場表現(xiàn)看，據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測的成交量價周線數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從2月的第二周即元宵節(jié)開始，東莞樓市反彈行情啟動，隨后成交量持續(xù)放量，而量在價先，在成交量的支撐下，價格也隨之觸底反彈；進(jìn)入3月份，成交持續(xù)活躍，但周成交量增長開始放緩，而價格也開始出現(xiàn)短線的回落；但同時可以看到，市場買方需求支撐強勁，當(dāng)價格稍作回調(diào)，成交量再次放大。（見下圖）

　　據(jù)此判斷，進(jìn)入4月在成交量的持續(xù)放量支撐下，短期價格仍有上漲空間；而在即將到來的五一營銷節(jié)點，是東莞樓市反彈行情檢測房價壓力位的時候。在這個節(jié)點上，市場價格在反彈，如果成交量仍然能跟得上的話，反彈行情將持續(xù)；如果成交量跟不上，則會出現(xiàn)價格滯漲態(tài)勢，隨著成交量的持續(xù)萎縮，市場將可能再次出現(xiàn)微幅回調(diào)。

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• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價格指數(shù)走勢
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房價格指數(shù)